[주식] 롯데리츠에 투자해도 괜찮을 것일까? 배당 투자

재작년 말 쯤이었던 것 같다. 정확히 기억은 나지 않지만 마치 저금리의 시대가 끝날 것 같은 신호들이 지속해서 흘러나와서 전세담보대출을 고정금리로 받았는데 마음이 아팠다. 나이가 들수록 점점 더 금리에 민감해지는 것 같다. 금리를 기준으로 투자 포트폴리오를 고민할 수밖에 없어진다. 

 

초저금리시대이다. 그만큼 '고배당' 주식은 매력적일 수밖에 없는데 정말 작년은 배당 매력을 필두로 다양한 세금 혜택을 들고 리츠주가 주목을 받았다. 증권사들도 사내 리츠 사업 관련 부서(ex. 한투 IB그룹, PF그룹 신설, NG투자증권 IB2 부서조직 확대)를 확대하여 정부 정책에 편승해 다양한 리츠주와 ETF등을 설계하고 있다. 

 

모두가 수익을 쫓는다. 개인은 금리보다 높고 안정적인 현금창출을 찾아서, 기업은 이미 가진 자신들의 보유 자산을 효율적으로 활용하는 현금창출을 찾아서. 정부는 이 주체가 그런 경제활동을 할 수 있도록 밀어주어 세수를 더 확보한다. 부동산을 상품으로 두고 이 세 경제 주체의 이해가 맞아 떨어진 것이 리츠인 것 같다. 해외에서는 이미 충분히 자리잡고 있다고 하는데 우리나라는 이제 시작이라고 한다.

 

대표적인 혜택으로는 재산세 분리과세, 배당소득 분리과세, 취득세 30% 감면이 있는데, 나 같은 개인투자자가 신경을 쓸 부분은 5,000만원 한도까지 부동산 간접투자 배당소득 9% 분리과세 (vs. 일반 배당소득 14% 과세)가 있다. 

 

작년 한 해 롯데리츠와 NH증권리츠가 상장을 하였다. 두 리츠의 성격은 다르다. 직접 투자와 간접 투자 같은 개념인데 이는 다음에 기회가 되면 한번 정리를 해보아야겠다. 롯데리츠에 관해 조사해 보면 롯데백화점 강남점을 현물 출자로 신설한 마법 같은 회사이다. 롯데쇼핑이 기존에 가진 자산으로 아무것도 하지 않고, 새로운 부동산 임대업 회사를 공모해서 만들어냈다. 이건 정말 자본주의 매직이다. 결국, 롯데쇼핑이 지분의 50%, 나머지 50%는 투자자들이지만...

 

리츠는 결국 부동산 임대업이라 어떤 부동산을 운영하는지가 중요하다. 즉 기초자산의 질이 중요하다.

 

얼마나 현금을 잘 창출해내는가. 이런 면에서 롯데리츠의 메리트가 부각된다. 다른 리츠처럼 오피스 공실을 두려워하지 않아도 된다. 롯데리츠가 롯데백화점 건물을 매입해 다시 롯데백화점에 임대를 줌으로써 묶여 있던 부동자산의 가치는 그대로 두고 거기에서 오히려 현금이 꾸준히 발생하기 때문이다. 시작은 강남점 출자로 시작되었지만 앞으로 구리점, 광주점, 차우언점, 서청주점, 대구율리점, 의왕점, 장유점을 추가 매입해서 재임대할 예정이라고 한다. 임대료 연 평균 상승률은 1.5% 정도이며, 약 월 임대료가 62억 원 정도로 예상된다고 한다. 

 

기우같지만서도 걱정스러운 면은 롯데쇼핑이 완전한 의결권을 보유하지 않고 있어, 나머지 50%의 투자자들이 신규 자산 편입 여부를 함께 결정한다는 점이다. 나머지 개인/기관 투자자는 단기적으로 자산 편입이 유보되면 시세차익이 적은 리츠주의 배당금이 감소할 가능성을 싫어할 수밖에 없다. 즉 현금이 막히는 것이 싫어 우량하지 않은 자산 편입이 예상될지라도 찬성하여 사업성을 훼손할 가능성이 존재한다. 허나... 롯데리츠 자체도 수익률을 위해서 바보짓은 하지 않을 것이라 말 그대로 기우이다.

 

현재 신한알파리츠가 2019년 12/26일 종가대비 기준 약 3.6%의 배당수익률을 보였다. 그런데 롯데리츠가 2019년 12/25일 종가대비 기준 약 5%의 배당 수익률이 예상된다. 배당수익이 주요 목적인 리츠상품을 생각할 때, 결국 지금 같은 초저금리 시대에는 리츠주와 같이 6개월마다 꾸준한 현금이 창출되는 상품에 자금이 들어올 가능성이 높다. 특히 롯데리츠는 변동성이 적은 임대상품들을 운영하기에 적어도 배당수익률이 신한알파리츠처럼 시가대비 최소 3%가 나오는 시점까지 홀딩해도 될 것 같다. 그 이후에는 차익을 실현하고 나올 수 있도 있고 아닐수도 있고. 정 뜻대로 가지 않는 시나리오에서는 배당을 6개월 마다 받으며 주식을 계속 매입하는 방법도 있다.

 

자료: 네이버 증권

 

지금 가격에서 나는 꾸준히 적금처럼 매수

 

 

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